El primer proyecto hotelero de la decidida y consciente desarrolladora latina está elevando el estándar en la República Dominicana con un hotel y residencias Four Seasons.

MICHES, República Dominicana – Adriana Cisneros, desarrolladora de larga data pero hotelera por primera vez, aprendió una valiosa lección al principio de su prolongado proceso para crear un proyecto turístico de lujo Four Seasons de $212 millones, nunca antes visto, en Miches, una zona subdesarrollada de la República Dominicana: ignorar el ruido.

La hija del difunto y legendario empresario latino Gustavo Cisneros y ahora CEO del Grupo Cisneros de su familia —propietarios de medios, entretenimiento, bienes raíces y productos de consumo— ha estado desarrollando a través de Cisneros Real Estate el sitio ondulado y costero de 1,353 acres llamado Tropicalia desde antes de la COVID, y en sus inicios se enfrentó a mucho escepticismo y resistencia.

“Es realmente difícil mantenerte fiel a tu visión cuando el mercado no quiere creer que es posible”, dijo Cisneros a Hotel Investment Today en una entrevista a mediados de marzo. “Yo sabía lo que quería hacer, y sabía que era posible. Pero realmente tuve que tomarme mi tiempo para educar a mucha gente para que pudieran ver que era posible”.

Vista aérea del sitio de Tropicalia en Miches, República Dominicana

Verás, en la República Dominicana, nadie había construido un resort de lujo (con la excepción de un pequeño Aman). Nadie había construido a más de $300,000 por llave y la mayoría de los proyectos eran todo incluido liderados por españoles, mientras que Cisneros estaba hablando de un proyecto de más de $1 millón por llave con tarifas de $2,000 por noche. Por eso, sus conversaciones iniciales con los bancos no llegaron a ninguna parte. No creían que ella fuera a tener éxito.

“Simplemente nos tomó un tiempo convencerlos de lo increíble que era la R.D. y el hecho de que tenía todos los elementos que necesitabas para tener éxito”, dijo. “Solo se necesitaba a alguien que viniera, elevara el estándar y enarbolara la bandera de Four Seasons… Ahora la historia es diferente”.

Aunque la COVID pospuso sus planes y su financiación inicial para un proyecto propiedad exclusiva del Grupo Cisneros, Adriana finalmente llegó a un acuerdo con el Banco Interamericano de Desarrollo (BID) y dijo con un poco de alegría que marcas como Rosewood, Ritz-Carlton y otros operadores de lujo están siguiendo sus pasos.

“Seguimos adelante, y en lugar de molestarnos, simplemente los educamos”, continuó Cisneros. Encontró puntos de comparación en Puerto Rico y México y continuó las conversaciones sobre la maravilla y la belleza de las playas de R.D.

Al mismo tiempo, el presidente del país decidió hacer del turismo su prioridad número uno, lo que ha llevado a un aumento de la capacidad aérea en cuatro aeropuertos. “Punta Cana tiene más capacidad aérea que Cancún”, exclamó Cisneros. “Hay vuelos directos desde todos los países de Europa a la R.D. El país ha invertido mucho en infraestructura, en hospitales y en todas esas cosas que realmente necesitas para que una gran marca diga, ‘bien, esto es genial. Hagámoslo’”.

Resistencia, previsión

Aparentemente, la resistencia es una fortaleza de Cisneros, quien dijo que probablemente tomará unos 30 años desarrollar todo el proyecto Tropicalia, que incluirá un segundo hotel complementario junto a un campo de golf aún por construir.

"Simplemente nos tomó un tiempo convencerlos de lo increíble que era la R.D. y el hecho de que tenía todos los elementos que necesitas para tener éxito. Solo se necesitaba a alguien que viniera, elevara el estándar y enarbolara la bandera de Four Seasons... Ahora la historia es diferente". Adriana Cisneros

Por ahora, Tropicalia es el único foco de Cisneros, pero sí admitió haber conversado con otros posibles desarrolladores, y no sería sorprendente si se anuncian más acuerdos en algún momento porque parece que le gusta mucho el negocio hotelero y sus desafíos.

Con el Four Seasons Resort and Residences Dominican Republic at Tropicalia —un desarrollo sostenible, de bajo impacto y baja densidad con 95 llaves y 25 residencias, que se está construyendo en terrenos de Cisneros en la costa sur de la Bahía de Samaná y cuya apertura está prevista para finales de 2026—, las lecciones aprendidas por una hotelera novata han sido muchas. Pero ella es una desarrolladora experimentada y está lejos de ser una persona tímida.

Cisneros también tiene previsión. Antes incluso de poner la primera piedra en Tropicalia, sabía que la comunidad local de Miches tenía que entender sus planes y aceptarlos. Ha dedicado casi una década a centrarse precisamente en eso y dijo que mantendrá el compromiso comunitario como una prioridad.

“Necesitábamos escuchar y comprender quién era la comunidad, averiguar cuáles eran sus percepciones sobre lo que iba a suceder”, dijo Cisneros. “Sabíamos que íbamos a cambiar esa zona de la República Dominicana para siempre. Estaba completamente aislada, y esas comunidades se sentían abandonadas. Lo que venía con nosotros era un tsunami, y queríamos hacerlo bien”.

Su equipo pasó dos años escuchando para entender lo que la comunidad necesitaba y diseñó un plan para prepararlos para aceptar y recibir a Tropicalia.

En su investigación, descubrió que las niñas locales no se estaban educando, no se graduaban de la escuela secundaria, lo que probablemente sería un requisito mínimo para una posible carrera en Tropicalia.

Como resultado, fundaron la Fundación Tropicalia, un programa de empoderamiento para ayudar a las niñas de Miches a terminar la escuela, inculcarles confianza en sí mismas y que conozcan mejor sus derechos. Ahora se está desarrollando un programa para niños, a petición de la comunidad.

También crearon Soy Niña Soy Importante, un programa de verano que trabaja con todas las niñas en riesgo de 9 a 18 años para enseñarles que deben ir a la escuela y graduarse. El campamento les da las herramientas para ayudarlas a desarrollar autonomía personal. Les brindan educación sexual y les enseñan a alzar la voz si son abusadas. Ahora se está desarrollando un programa extracurricular para asegurar que las jóvenes continúen prosperando y aprendiendo habilidades para carreras.

“Muchas de ellas ahora terminan yendo a la universidad, y todas ellas podrían trabajar potencialmente para Tropicalia”, dijo Cisneros. “Ese fue un gran desafío, y creo que de hecho encontramos una solución. Este campamento será para siempre parte de nuestro ADN y parte del trabajo que hacemos en la R.D.”

Hasta la fecha, Cisneros dijo que su grupo ha invertido alrededor de $5 millones en el programa y unas 3,300 niñas han asistido al campamento.

Mantener el valor

El otro desafío que Cisneros tuvo la tenacidad de abordar estuvo relacionado con la infraestructura local, específicamente el agua, la electricidad, la gestión de residuos, la seguridad y el estado de las carreteras.

"No tener la presión de tener que hacer una venta inmediata de todas las propiedades fue genial porque los precios que estamos pidiendo ahora son inauditos en la República Dominicana, lo cual yo sabía, porque estoy construyendo algo que no existe en la República Dominicana, pero que son realmente competitivos a nivel mundial." Adriana Cisneros

“Estaba muy preocupada por esas cosas porque he viajado mucho y he visto que salen mal en muchos lugares, incluyendo toda la República Dominicana”, dijo Cisneros. “Me di cuenta de que no debía preocuparme sola y que tenía que encontrar una manera de que esto fuera una preocupación de todos mis vecinos, y que no debería intentar resolverlo solo para mi beneficio, sino que realmente necesitábamos resolverlo para todo el vecindario”.

Aunque no es la historia más sexy, Cisneros dijo que está más orgullosa de crear una asociación entre todos los que tienen un interés económico en la costa. Se llama ProMiches y, trabajando con el gobierno, primero lograron construir un acueducto para garantizar el acceso al agua sin tener que agotar el sistema de cuencas hidrográficas. También implementaron un programa de gestión de residuos con más trabajo por delante.

“Esto es probablemente lo que nos ayudará a mantener el valor”, continuó Cisneros. “De todas las cosas invisibles que hemos hecho, esta es probablemente la más importante”.

Los socios correctos

Completamente autofinanciada en la etapa uno del desarrollo de Tropicalia, Cisneros dijo que quiere incorporar socios inversores a medida que el proyecto avance.

“Está a punto de volverse bastante significativo, y no creo que quiera hacerlo sola”, dijo.

Y desde el principio, la hotelera novata se ha estado rodeando de las personas adecuadas para que las fases iniciales sean un éxito.

Dijo que el equipo de Four Seasons la ayudó a pensar en el sitio ideal y la combinación de productos. “Fueron un sueño trabajar con ellos como socios de pensamiento y no solo como la empresa gestora”, añadió.

Cisneros también contrató a los planificadores territoriales de clase mundial EDSA, que tienen 50 años de experiencia en América Latina, para crear un plan para un terreno que tiene montañas onduladas, un lago en el medio, rodeado de manglares, además de una “costa increíble”, que incluye la Bahía de Samaná.

“Al principio no era obvio cómo podríamos conectarlo todo porque no había carreteras”, dijo Cisneros. “EDSA comenzó a acompañarme para leer los terrenos. Literalmente nos movíamos en burros y motocicletas tratando de ver cómo fluiría la propiedad. Ahora, nuestro plan parece extremadamente obvio. No lo era”.

Otro de los expertos que Cisneros trajo a la mesa fue el arquitecto brasileño Isay Weinfeld, quien es el arquitecto y diseñador de interiores de Four Seasons.

“Mi misión era encontrar un arquitecto al que no tuviera que explicarle lo que significaba vivir en el trópico”, añadió. “Alguien que entienda que se trata realmente de la sombra y no de la luz para darte esa sensación de descanso cuando estás dentro, y que tenga un gran sentido de cómo debe fluir el aire para que no dependas del aire acondicionado todo el tiempo”.

Cisneros encontró eso en Weinfeld. “No tengo que explicarle nada, y eso es increíble cuando se trata de encontrar el diseño adecuado para la propiedad”.

"Es asombroso que todavía haya tanto terreno hermoso disponible. Es un placer poder trabajar con el gobierno de la República Dominicana, que es muy recto, que apoya el desarrollo responsable con entusiasmo y que ha hecho del turismo su interés número uno para el desarrollo económico del país. Hay estado de derecho; es un país adecuado." Adriana Cisneros

Para las 25 residencias que se están “vendiendo como pan caliente”, hay una mezcla de apartamentos y villas, que oscilan entre aproximadamente $5 millones y $18 millones, y Cisneros dijo que la mitad ya se ha vendido con alrededor de $60 millones bajo contrato.

Aún mejor, el proyecto fue creado de modo que las residencias no tuvieran que venderse antes de que se pudiera construir el hotel.

“No tener la presión de tener que hacer una venta inmediata de todas las propiedades fue genial porque los precios que estamos pidiendo ahora son inauditos en la República Dominicana, lo cual yo sabía, porque estoy construyendo algo que no existe en la República Dominicana, pero que son realmente competitivos a nivel mundial”.

Ella dijo que hay compradores de California, Europa y, como se esperaba, de la Costa Este. “El hecho de que la gente de California esté eligiendo venir a la R.D. en lugar de ir a Hawái o Baja, creo que es fascinante”, dijo.

Lo que también le fascina a Cisneros es la edad de los compradores. “Son tan jóvenes. Estas personas jóvenes han ganado tanto dinero, mucho más rápido de lo que habríamos visto hace 15 o 20 años… Estamos atendiendo a un grupo más joven que es multigeneracional. Estamos pensando en los niños pequeños y en los abuelos. La propiedad se presta muy bien para eso”.

Un momento emocionante

Con Tropicalia ganando más atención, Miches está creciendo como un destino de desarrollo.

“Somos el lugar de moda. Todos quieren entrar”, dijo Cisneros.

Pero la forma en que Cisneros ayudó al gobierno a zonificar el área solo permite productos de baja densidad y alta gama.

Renderización de los apartamentos residenciales Four Seasons en Tropicalia

“Eso era algo raro en la R.D. y estoy muy feliz de que hayamos podido hacerlo mucho antes de que cualquiera comenzara a hacer un plan maestro, porque creo que, si no, habríamos terminado con edificios enormes y alta densidad. Y eso simplemente no es posible”, dijo.

Club Med es uno de los primeros resorts abiertos en la comunidad. “Está lleno. Es discreto, verde y lleno de franceses”, bromeó Cisneros.

También hay un Zemi Miches Punta Cana All-Inclusive Resort, Curio Collection by Hilton, que abrirá en unos meses con un precio de alrededor de $600 por noche, según Cisneros.

Es probable que lleguen más a la zona, incluidas más marcas de lujo como Rosewood en otras zonas playeras de la República Dominicana.

Cuando se le preguntó qué mensaje le daría a la comunidad de inversión hotelera, Cisneros dijo que la R.D. ya tiene todo en su lugar para convertirse en el destino de lujo número uno en el Caribe.

“Es asombroso que todavía haya tanto terreno hermoso disponible. Es un placer poder trabajar con el gobierno de la República Dominicana, que es muy recto, que apoya el desarrollo responsable con entusiasmo y que ha hecho del turismo su interés número uno para el desarrollo económico del país”, dijo Cisneros. “Hay estado de derecho; es un país adecuado”.

Cisneros añadió que cada vez que visita, va a nadar y dijo que no podría sentirse más remoto. “Y, sin embargo, estamos a dos horas de Miami o a tres horas y media de Nueva York. Eso es asombroso ya que literalmente podrías sentir que estás en las Maldivas después de un vuelo de 18 horas. Tiene todo a su favor para convertirse en un destino número uno”.

Continuó diciendo que con la llegada de Rosewood y Ritz-Carlton a la R.D., también habrá una historia de lujo que contar. “Es un momento bastante emocionante”.